留學移民加拿大如何選擇適合的境外銀行

        不少留學生家長準備給孩子買房時，發現：不少銀行非居民辦理貸款難度加大、利率也有繼續提升跡象，於是，陷入如何買房貸款的糾結中……有些留學生家長會不放心，銀行利率漲了還是低了？加元是升了還是跌了？當然充分了解境外銀行，選擇適合自己的境外銀行是非常重要。

       加拿大央行加息會帶來怎樣的變化

談到加拿大加息，指的是央行的隔夜拆借利率，但是會有很多其他方面的影響，比如直接的影響就是銀行的基準利率。

銀行的資金來源就是央行的隔夜拆借利率，所以說銀行利率肯定是應聲而漲、應聲而跌，與隔夜拆借利率的變化是高度正相關的。

另外一種情況，就是固定利率。它也會受到央行加息的影響，但是它動力不一樣，因爲固定利率與短期中期的國債收益率直接相關。

國債收益率增高，銀行借錢成本就會增加，同時固定利率也會增加，降到0.5。

這個利息一直維持到今年7月，然後提了0.25，9月再提了0.25。加元利率的歷史變化基本就是這樣的情況。

那麼，我們來看一看，這次爲什麼會發生漲息這件事情？

實際上，漲息預期已經有很長一段時間了。

上一次利息變動大概是2011年，從0.75升到了1，一直維持到2015年。因爲這個利息確實非常低，對房市刺激比較大，因此加拿大央行一直有升息的打算。

但是，2015年的石油價格大跳水對加拿大的經濟產生了巨大的影響，加拿大的升息計劃被迫轉爲降息，隔夜拆借利率從1%降到了0.75%，半年之後，也就是15年7月又降到了0.5。所以說，此次加元加息是有動力來源的。

第一個動力就是加拿大央行，他們一直認爲百分之一的隔夜拆借利率都偏低。

第二個動力就是加拿大經濟數據今年的強勁表現。一季度GDP漲幅是3.7%，二季度是4.7%，這對於加拿大來說是非常高的，已超出總體經濟預期的2.7。

第三個因素，就是加拿大央行行長波洛茲，他一直屬於支持升息的一派，並且在尋求機會升息，現在經濟數據比較支持，就立刻不出意料地付諸行動。

這次升息唯一出乎意外的是時間。本來銀行等各方面的預期是10月份，因此9月的調整讓很多人措手不及。

以上就是加拿大央行加息的歷史背景，接下來我來講一講如何應對。

其實，對於我來說，應對升息非常簡單：就是不需要應對。

打個比方，比如準備晚上做一鍋紅燒肉給家人，如果你突然接到電話，說今天醬油的價錢漲了五分錢，你是繼續買醬油做紅燒肉呢，還是就不做紅燒肉了，甚至不做飯了？這是同樣道理。

我的意思是：買房對大部分人來說，是一個非常大的決定、一個家庭整體規劃，涉及到要不要去國外投資、要不要給孩子讀書買房做準備等一系列的問題。

這些重大決定不可能因爲利息的變化而變動，否則容易本末倒置，所以，我覺得最好的應對方式是不應對。

但是，我可以根據不同的人羣給出建議。一種是長期計劃，可以到真正行動的時候，再開始考慮市場利率，提前關心沒有任何意義。

第二種是近期計劃購房人士，可以儘快聯繫銀行，至少鎖定一個利率，可以控制住第一個利率期限內的利率。另外，鎖定利率有效期是120天，這個期限內要過戶（有時可以延長到180天）。

留學生和加拿大非居民如何根據自己的情況，選擇適合自己的銀行

實際上，選銀行更多的時候是一個選人的問題，如果你跟你選擇的銀行服務人員爲人處事的節奏是一致或者接近的，溝通就會比較順暢。

在此基礎上，加拿大五大銀行，甚至有些小銀行都可以選擇，關鍵還是要找到合適的人。

另一方面，這個選擇同時也是雙向的，如果客戶與服務人員能夠溝通順暢、互相體諒，顧及交流效率，就會合作比較愉快。

準備申請貸款有哪些注意事項和值得參考的建議。

最重要的事，是一定要維護好自己的信用。剛到加拿大的留學生或新移民都沒有任何信用記錄，需要辦理信用卡。在加拿大，信用是非常非常重要的，由專門的信用公司來管理。

每一個銀行開賬戶、辦信用卡、房屋貸款、車貸，都會報告給信用中心，有一個終身記錄。如果欠款或遲交，這個記錄都會彙報給信用中心的，所以說這是一個非常嚴肅的事情。

同時，要記住不要輕易給別人做擔保，因爲這個有可能會影響自己的信用。

第二個建議就是早做準備，因爲貸款政策越來越緊，要儘早聯繫貸款經理、客戶經理。如果到下了offer、買賣合約都已經簽好的階段，再去找貸款的話，就有點晚了。

第三點建議是早準備首付，因爲現在從中國匯錢有諸多、限制、比較困難，所以這方面要好好考慮一下。

加拿大各大銀行貸款收緊以後，留學生和海外人士如何應對銀行政策的收緊？

簡單說來，可以做留學生貸款、非居民貸款的銀行基本有三家，分別是CIBC、BMO和TD。

其中，TD非居民貸款非常複雜，需要的資料非常多。CIBC相對少一些，BMO可能是最少的。

簡單來說，CIBC對非居民人士貸款需要如下材料：1、工資單，2、加拿大賬戶證明，3、加拿大賬戶上有房子價值40%的錢，其中包括30%的首付加一年的付款能力（約爲房款的5%）。

BMO一般來說，要有35%的首付加上5%的一年供款能力（這筆款項需要凍結在BMO銀行）。另外，BMO一般是不看電匯歷史的。

TD則需要國內完稅證明、過去一年的工資入賬流水、收入證明，且需匯到加拿大賬戶上；另外，匯款歷史路徑全部要非常清晰地展現出來。

關於各銀行的利率，TD目前對非居民和留學生的利率應該是最低的，BMO的利率對非居民新移民和留學生比本地居民高0.5，而CIBC則比本地居民高0.1，幾乎可以忽略不計。

關於貸款政策收緊的情況，加拿大從去年到現在對於非居民&留學生的貸款政策一直在收緊。

以前述幾大銀行爲例， TD銀行由於資料要求的因素，成功率非常低。CIBC則要求要有收入證明、電匯歷史等等。

另外，對留學生來說，以前父母可以作爲擔保人，但是最近加拿大銀行都要求父母作爲留學生的共同借款人，一起負擔貸款的責任和義務的關於浮動利率還是固定利率，我個人比較傾向於浮動利率，因爲加拿大沒有25年固定這種操作，一般來說，大家選擇比較多的是五年以內的固定利率，或者3年或者5年的浮動利率。

既然沒有25年固定利率這種產品，那麼選擇固定5年、還是選一個浮動5年還是選固定2年，對於25年的總週期來說，都是一個很短的時間。

要注意這是一個長線投資，不是一朝一夕的事，所以，市場是變化的，如果在變化的市場上去選一個固定利率，反而會變成不穩定因素。

我個人的態度是比較喜歡選浮動利率，因爲這樣會帶來一些好處，比如罰金。

如果你買房貸款時擬定了一個5年固定利率，5年內如果把房子賣掉的話，罰金可能非常高，跟當時的市場利率有關。但是浮動利率的罰金，是固定的三個月利息，是可控的。

由於心理及其他方面的因素，有些客戶傾向於選擇固定利率。這種情況下，我建議儘量選短期的2、3年固定利率，因爲5年固定利率罰金一般都很高。

如果選擇了2年固定，那麼到期的時候，你可以按照當時的市場利率重新選擇利率政策，就跟現在做新貸款選利率是一樣的。